מפת הפטורים במכירת דירת מגורים

  מפת הפטורים במכירת דירת מגורים

• הגדרת דירת מגורים מזכה.
• סייגים לפטור ממס.
• עילות הפטור.
• שיעור המס המוטב.

הגדרת דירת מגורים מזכה

(סעיף 1 לחוק, סעיף 49(א) לחוק)

​

א. בבעלותו או בחכירתו של יחיד.

ב. בנייתה הסתיימה.

ג. משמשת או מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה.

ד. אינה מהווה מלאי עסקי.

ה. דירה = חלק מדירה.

ו. שימשה בעיקרה למגורים 4/5 מהתקופה בגינה מחושב השבח או בארבע השנים שקדמו למכירתה.

​

סייגים לפטור ממס

א. מכירת כל הזכויות בדירה (סעיף 49א(א)).

[סעיף 49א(ב) תוקן – הקלה בקומבינציה ובתמ"א 38/2.]

ב. חזקת התא המשפחתי (סעיף 49(ב)).

[האם גובר על הסכם ממון – הלכת אן מרי עברי ע"א 3489/99, הו"ב 5/11, הלכת שלמי – ע"א 3178/12]

ג. זכויות בנייה (סעיף 49ז).

1.פטור חלקי עד התקרה – 2,064,600 ₪. דירה השווה 10 מש"ח ונמכרת ב-18 מש"ח: עד 4.5 מש"ח – פטור לדירה יחידה; בין 4.5 מש"ח ל-10 מש"ח – 0%, 25%; בין 10 מש"ח ל-19 מש"ח – מס מלא.

2. הגדרת זכויות בנייה כאפשרויות בנייה "קיימות או צפויות".

ד. מתנה / תקופת צינון (סעיף 49ו).

[ר' הרחבה].

ה. מכירה אגב פירוק (סעיף 72ב).

[אפשרות לתכנון מס.]

​

עילות הפטור

• סעיף 49ב(1) – מכירה אחת לארבע שנים – בוטל.
• סעיף 49ב(2):

2.1 הגדרת דירה יחידה (למעט בתקופת המעבר).

2.2 תקרת שווי לפטור – 4.5 מליון ₪.

2.3 18 חודשים:

- תקופת החזקה בדירה לפני מכירתה.

- המתנה בין פטור לפטור.

- רכישת דירה חלופית לפני המכירה.

2.4 חזקת דירה יחידה (סעיף 49ג):

- השכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.97.

- חלקו של המוכר אינו עולה על 1/3.

- נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת (18 ח').

- סעיף 49ב(5) לחוק, ס"ק (ב).

2.5 תושב חוץ – רק אם אין לו דירת מגורים במדינה בה הוא תושב והמציא אישור לכך משלטונות המס באותה מדינה.

• סעיף 49ב(5) – אין שינוי, פרט לתקרת פטור בגובה 4.5 מליון ₪.

4. סעיף 49ה – עד כ-2 מליון ₪ פטור מלא. מעל כ-3 מליון ₪ - פטור חלקי.

​

שיעור המס המוטב

שבח ריאלי לינארי

​

​

​

​

​

תקופת המעבר 1.1.14 – 31.12.17

מיום 1.1.18

• שתי דירות.
• מכירה מידית של הראשונה.
• לא לקרוב.
• לא התקבל במתנה (לפי התקופות של ס' 49ו הישן).
• תחולת ס' 49ב(1) על השנייה.
  • אין הגבלה.